Szervezeti és Működési Szabályzat
módosításokkal egységes szerkezetben
Az ingatlan-nyilvántartásban 38017/11 helyrajzi szám alatt nyilvántartott, természetben Budapest IX Kerület Soroksári út 5. sz. alatti Társasház tulajdonostársai (a továbbiakban Tulajdonostársak) a 2006. február 1. napján kelt Szervezeti és Működési Szabályzatban határoztuk meg a 2003. évi CXXXIII. törvény – a Társasházakról (a továbbiakban Törvény) 13. § rendelkezéseiben foglalt kötelezettségünknek megfelelően a Társasház működésének szabályait az alábbiak szerint. A tulajdonostársak a fent hivatkozott Szervezeti és Működési Szabályzatukat a valamennyi módosítással egységes szerkezetbe foglalják az alábbiak szerint.
Jelen Szervezeti és Működési Szabályzat célja, hogy szabályozza a Budapest IX. Soroksári út 5. szám alatti társasház (Dunaház) szervezeti felépítését, szerveinek hatás- és feladatkörét, az ingatlanfenntartás, karbantartás, üzemeltetés és felújítás, valamint minden, a rendes gazdálkodás kereteit meg nem haladó és azt meghaladó intézkedések kapcsán szükséges döntések meghozatalának rendjét és a közös költség viselésének arányait, módját, valamint a házirendet (Üzemeltetési Szabályzat).
I.
A Társasház egységére vonatkozó rendelkezések
1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: Társasház) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet, és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, valamint gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, és viseli a közös tulajdon terheit. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan.
2) A közösség egészét terhelő, és a közös költségek megfizetésével le nem fedett kötelezettség teljesítéséért a jelen SZMSZ V/50. pontjában meghatározott eltérésekkel a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint.
3) A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével.
4) A fenti rendelkezési jog nem vonatkozik azon közös tulajdoni részekre, amelyek az Alapító Okirat rendelkezéseinek megfelelően a mindenkori tulajdonostársak külön tulajdonához tartozóan kizárólagos használatába kerültek át.
5) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és az albetétekre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.
6) A közös tulajdonba tartozó ingatlan, épületrész, épület-berendezés felújításának a közös költségek megfizetésével le nem fedett költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó minden olyan kiadás, amelyet a Közgyűlés elfogadott, valamint a Szervezeti és Működési Szabályzatban meghatározott, a tulajdonostársakat a jelen SZMSZ V/50. pontjában meghatározott eltérésekkel a tulajdoni hányaduk arányában terheli.
II.
Külön tulajdon használata, hasznosítása és az ahhoz kapcsolódó kötelezettségek
7) A tulajdonostárs köteles:
a) fenntartani, és szükség szerint felújítani a külön tulajdonában álló albetétet,
b) Minden szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek albetétének használatát átengedte, betartsa jelen Szervezeti és Működési Szabályzat rendelkezéseit
c) lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú ingatlanába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel, illetőleg esetlegesen a másik tulajdonostárs a külön tulajdonában álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben, a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából amennyiben arra szakmailag elfogadható, és jelentős költségtöbblettel nem járó más megoldás nincsen, arra alkalmas és elvárható módon egyeztetett, a tulajdonos érdekeit is figyelembevevő időben és módon bejuthasson az érintett tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül.
d) A közösség, illetőleg a tulajdonostárs köteles megtéríteni a fentiek szerinti beavatkozással okozott kárt, az érintett tulajdonostárs valamennyi igazoltan felmerülő és általa el nem hárítható költségét.
e) A társasház közgyűlése – a vonatkozó törvényi kereteken belül - megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát súlyosan zavarná. A társasháznak a tiltó határozatában meg kell indokolnia és bizonyítania kell a fentiek szerinti érdeksérelmét.
f) Ha a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott tevékenység engedélyhez kötött, úgy a hatóság felhívására az engedély akkor adható ki, ha - harmincnapos határidőn belül - a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot.
g) A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat.
A Társasházközösség az e) és g) pontokban említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglaló - legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg.
h) A tulajdonostárs külön tulajdonában tervezett hatósági engedélyköteles, valamint a többi tulajdonostársat nagymértékben zavaró építkezésről, átalakításról köteles előzetesen értesíteni a Társasház Intéző Bizottságát.
i) Az építtető tulajdonostárs külön tulajdonában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti.
j) Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a tulajdonostárs külön tulajdonában tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nem érinti.
k) A tulajdonostársak külön tulajdonában tervezett, és a mások tulajdonának rendeltetésszerű használatát korlátozó, különösen a nagy zajjal, az épület rezgésével járó építkezéseket kizárólag munkanapokon 8 és 18 óra között végezhetik. A munkálatokat úgy kell megszervezni, hogy azok a szakmailag indokolt időn belül, lehetőleg folyamatos munkavégzéssel készüljenek el. Az ilyen jellegű munkálatok megkezdéséről, a munka várható befejezési idejéről a Társasház Intéző Bizottságát írásban, az érintett szomszédokat a lépcsőházban, és a liftekben kihelyezett tájékoztatóval tájékoztatni köteles.
8) A Társasház tulajdonostársai a külön tulajdonaik tulajdoni hányada és a külön tulajdonuk jellege alapján meghatározott közös költségek és a felújítási alaphoz való hozzájárulásuk rendszeres és határidőben történő megfizetésével kötelesek viselni azokat a terheket, amelyek a Társasházra hárulnak. Különösen kötelesek azon terhek viselésére, amelyek a Társasházat terhelő, de a külön tulajdonokon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjával és azok elszámolásával kapcsolatosak.
9) A Társasházban lakással, illetve egyéb helyiséggel rendelkező tulajdonostársnak joga van a háborítatlan lakhatáshoz, vagy az egyéb használathoz; így különösen az ingatlannal történő rendelkezéshez.
10) A felek megállapodása szerint a Törvény 22. §-nak rendelkezése alapján a Tulajdonostárs köteles a tulajdonát képező albetét bérlőjének, vagy bérlőinek nevét, lakcímét, valamint az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatait az Intéző Bizottság részére bejelenteni, abban az esetben ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt/bérlőket terheli. Az Intéző Bizottság jelen okiratban is felhatalmazást kap arra, hogy a fenti adatokról nyilvántartást vezessen. Az Intéző Bizottság a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.
11) A tulajdonostársak jogosultak a Társasház közös ügyeiben részt venni. A Társasház tisztségeivel kapcsolatosan korlátozástól mentesen választhatnak illetve a Törvényben meghatározott kizáró feltételek hiányában, valamint a III/38. és III/44. pontban leírtak kivételével megválaszthatóak; valamint joguk van bármely a Társasházat érintő kérdést a Közgyűlés elé terjeszteni, és abban határozati javaslatot tenni.
III.
A Társasház Szervezete
12) A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet.
13) A közgyűlés a társasházközösség ügyeinek intézésére Intézőbizottságot választ.
14) A közösség gazdálkodásának ellenőrzését háromtagú Számvizsgáló bizottság végzi.
A Közgyűlés
15) A közgyűlés kizárólagos hatáskörrel határoz jelen Szervezeti és Működési Szabályzatban foglaltak figyelembe vételével az alábbi kérdésekben:
a) a közös tulajdonban álló épületrészek használata, hasznosítása, fenntartásáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalása tárgyában,
b) az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazása kérdésében,
c) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról [48. § (2) bekezdése],
d) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
e) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának elfogadásáról, valamint az Intézőbizottság részére a Felmentvény megadásáról,
f) a Házirend megállapításáról és annak megváltoztatásáról
g) döntés minden olyan ügyben, amelyet az Alapító Okirat vagy Szervezeti és Működési Szabályzat nem utal az Intézőbizottság vagy a Számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
16) A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik a társasház vezető tisztségviselőinek megválasztása, ide értve az Intézőbizottság Elnökének és tagjainak, a Számvizsgáló Bizottság tagjainak a személyét.
17) A felek megállapodása szerint a közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos, a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról, fejlesztésekről valamennyi tulajdonostárs egyhangúan határoz. A tulajdonostársak, a közösség érdekeit szolgáló, de a rendes gazdálkodás körét jelentősen meghaladó, jelentős kiadásokkal járó fejlesztésekről is dönthet egyszerű többségi szavazattal, ha a kiadások egészét, a fejlesztéseket igenlő tulajdonostársak vállalják magukra. Amennyiben az így létrejövő fejlesztések használata, hasznosítása korlátozható, úgy a költségek vállalói dönthetnek úgy, hogy a fejlesztések eredményeként létrejövő közös tulajdont kizárólag a költségvállalók használhatják. Nem tagadható meg ugyanakkor, a költségvállalásban utólag belépni szándékozó tulajdonostárstól, hogy az arányos költségek és kamatainak megfizetését követően a közös használat teljes jogú részesévé válhasson.
18) A Közgyűlést az Intézőbizottság hívja össze. A Közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni.
19) A meghívónak tartalmaznia kell a Közgyűlés napirendjét. A Közgyűlés csak a meghirdetett napirendi pontok tekintetében hozhat határozatot. Sürgős esetet - így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását - kivéve a meghívót legkésőbb a Közgyűlés időpontja előtt tizenöt (15) munkanappal meg kell küldeni a tulajdonostársaknak, amellyel egyidejűleg a meghívó egy-egy példányát a társasház minden lépcsőházában a levélszekrények mellett és az üzletház recepciós részén is - jól látható helyen - ki kell függeszteni.
20) A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlésen elnöklő személy, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet. A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.
21) A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni.
22) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló Közgyűlést évente egyszer, legkésőbb minden naptári év május 31. napjáig meg kell tartani.
23) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke tizenöt napon belül – legkésőbb a kérelem benyújtását követő 45 naptári napon belüli időpontra - nem teljesítette, az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy a közgyűlést összehívhatja. Az összehívást kérő tulajdonostársak a megbízást a fenti személynek, csak közokiratban, vagy teljes bizonyító erejű magánokiratban, írásban adhatják meg. Az alapító elhatározása szerint a fentieknek nem megfelelően meghatalmazott személy a Közgyűlést nem hívhatja össze.
24) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg.
25) Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy az elnöklő személy a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani.
26) A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos - a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó - napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel is kitűzhető.
27) A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni. A határozatképesség nem érinti azon kérdéseket, amelyek vonatkozásában a Társasházi tv., az Alapító Okirat, illetve a jelen SZMSZ a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához. Abban az esetben, ha az ott meghatározottak szerinti hányad a közgyűlésen nincs jelen, kérdésben határozat nem hozható.
28) A Közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.
29) A közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg, ha a törvény, vagy a jelen SZMSZ másképp nem rendelkezik.
30) A Közgyűlésen – a határozatot is tartalmazó – Jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a Közgyűlésen elnökölő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít.
31) A Jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – bármikor másolatot kérhet.
32) A közgyűlésen meghozott határozatokról a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének valamennyi tulajdonostársat írásban, a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül értesítenie kell
33) A társasház működését szolgáló, különösen technikai kérdésekben, vagy érdemi indoklást nem igénylő, de a társasház működését segítő kérdésekben a közgyűlési határozat úgy is meghozható, hogy az Intézőbizottság elnökének felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak.
34) Írásbeli szavazási eljárás szabályai:
a.) A határozatot, és az arról szóló számvizsgáló bizottsági véleményt az Intézőbizottság elnöke minden tulajdonostársnak postai úton, tértivevénnyel, vagy rövid úton személyesen, az Intéző Bizottság által készített átvételi elismervénnyel, vagy listával kézbesíti. Kézbesítettnek tekintendő az átvett tértivevény, illetve a tulajdonos aláírását tartalmazó átvételi elismervény, vagy lista.
b.) A fent leírtak szerinti szabályos értesítés kézhezvételétől számított 15 napon belül kötelesek a tulajdonostársak postai úton, telefax, vagy az Intéző Bizottság által készített listán, írásban szavazni.
c.) Az Intézőbizottság elnöke az írásbeli szavazás eredményéről 8 napon belül írásban tájékoztatja a tulajdonostársakat, vagy ugyanezen határidőn belül a szavazás részletes eredményét a Társasházban a közgyűlési meghívóval azonos módon kifüggeszti. Az eredmény ismertetésére vonatkozó eljárását az írásbeli szavazásról szóló határozatban kell feltüntetni. Az írásbeli szavazás akkor eredményes, ha az eldöntendő kérdésben a tulajdonostársak szavazati arányukra is tekintettel több mint fele, vagy a törvényben, Alapító Okiratban, illetve a jelen SZMSZ-ben megkövetelt magasabb arányban egybehangzó módon szavazott, és senki nem kérte a szavazásnak közgyűlésen történő nyilvános megvitatását.
d.) Nem hozható határozat az írásban szavazásra bocsátott kérdésben, ha a tulajdoni hányad legalább tíz százaléka módosító javaslattal él, vagy ha bármely tulajdonostárs, a tulajdoni arányától függetlenül kéri, hogy az adott kérdést rendes közgyűlés keretében vitassa meg a társasház, lehetőséget adva a kérdés melletti, vagy elleni szóbeli indoklásra.
35) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.
Intézőbizottság
36) A közgyűlés az Intéző-, illetőleg a Számvizsgáló Bizottságot bármikor felmentheti. A Közös Képviselő, illetőleg az Intézőbizottság Elnöke megbízatási ideje alatt jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.
37) Az Intéző Bizottság tagja és elnöke csak a Duna Ház Társasház tulajdonostársa, illetőleg jogi személy, vagy jogi személyiség nélküli szervezet esetében a szervezet képviseletére feljogosított, az adott szervezetet nyilvántartó Bíróság jegyzékében szereplő, aláírási jogosultsággal rendelkező személy lehet.
38) Nem lehet Intéző bizottsági tag, illetőleg nem láthat el társasház-kezelési tevékenységet:
a) akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés-büntetésre ítéltek, amíg a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült,
b) akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt,
c) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget,
d) az, aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet.
e) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, akinek a választást megelőző három naptári éven belül bármikor, a társasházi tulajdona alapján számított egyhavi kötelezettségét meghaladó tartozása állt fenn, három hónapnál hosszabb időn keresztül.
39) Az Intéző Bizottság Elnöke jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.
40) Az Intézőbizottság kötelezettségei:
a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek,
b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében,
c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit.
d) A Közös Képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni.
e) A Közgyűlési Határozatok Könyve - évenkénti bontásban - a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza:
• a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát,
• a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban,
• a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját,
• a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát.
41) Az Intézőbizottság köteles minden naptári év május 31-ig az előző év tekintetében éves elszámolást készíteni, amely tartalmazza:
a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban V/49-51. pontjai szerint megállapított bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében,
b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített - lejárt - követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is,
c) az a)-b) pont különbségének záró egyenlegét, a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve,
d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát,
e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket, továbbá
f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
42) Az intézőbizottság elnöke a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felelősségre a Ptk. szabályai az irányadóak.
A Számvizsgáló bizottság
43) A három tagú Számvizsgáló bizottság joga és kötelezettsége:
a.) bármikor ellenőrizheti az Intézőbizottság ügyintézését; továbbá havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát,
b.) véleményezi a Közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást,
c.) javaslatot tesz az Intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására,
d.) összehívja a Közgyűlést, ha az Intézőbizottság (elnöke) az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget,
44) A Számvizsgáló bizottság saját tagjai közül választja meg elnökét. Döntéseit (egyszerű) szavazattöbbséggel hozza meg.
Nem lehet a Számvizsgáló Bizottság tagja (elnöke):
a) akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés-büntetésre ítéltek, amíg a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült,
b) akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt,
c) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget,
d) az, aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet.
e) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, akinek a választást megelőző három naptári éven belül bármikor, a társasházi tulajdona alapján számított egyhavi kötelezettségét meghaladó tartozása állt fenn, három hónapnál hosszabb időn keresztül.
IV.
A tulajdonostársak jogai és kötelezettségei
Rendelkezés a közös tulajdonról
45) A közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a társasház-közösség gyakorolhatja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a Közgyűlés – a közgyűlés határozatképességétől függetlenül, a közgyűlésen jelen nem lévő tulajdoni hányadokat is figyelembe véve - az összes tulajdoni hányad legalább kilencven százalékos többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről.
46) A fenti döntést a társasház-közösség, évi rendes, vagy rendkívüli Közgyűlésén, illetve írásbeli határozatában hozhatja meg, az ott szabályozott módon. A fenti határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadoknak, az elidegenítést követő megállapításáról is.
47) A közös tulajdon elidegenítését, valamint a Szervezeti és Működési Szabályzat által meghatározott szervek hatáskörét, jogait és kötelességét meghatározó, vagy megváltoztató határozatot is, közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
V.
Közös költség, Felújítási alap
48.) A Társasház minden tulajdonostársa köteles a Társasház fenntartásához, a közös tulajdonban lévő helyiségek állagának megóvásához, valamint az ott felhasznált energia és egyéb költségekhez, valamint a Társasházra vonatkozó általános vagyonbiztosítás díjához, továbbá az Intézőbizottság elnökének illetve tagjainak tiszteletdíjához rendszeresen hozzájárulni.
49.) A társasház közgyűlése a közös költség alkotóelmeit képező költségviselés alapelvének tekinti, hogy költségeket annak a tulajdonosnak kell viselni, ahol a társasház által nyújtott szolgáltatásokat igénybe veszik és élvezik, illetve ahol a költség elsődlegesen felmerül. A közös költség alkotóelmeit képező költségösszetevők elosztásánál az arányos teherviselésre és az igazságosságra kell törekedni.
50.) A társasházi közös költség a következő két részből áll:
Üzemeltetési költségnek kell tekinteni az albetét folyamatos, rendeltetésszerű és biztonságos használatához az SZMSZ 1. számú mellékletét képező vetítési táblázat alapján hozzárendelt költséget, figyelemmel a felmerülés helyére, az arányos teherviselésre és az igazságosságra. Az üzemeltetési költségek albetétekre történő leosztását a SZMSZ elválaszthatatlan 2. számú melléklete tartalmazza – Garázsok, Lakások, Spar, Bank, Üzletek, Irodák, Mc Donald’s - részletezésben.
Az 1.sz. melléklet szerinti 1-20. vetítési táblázatban az üzemeltetési költségösszetevők a meghatározott %-os értékek alapján, illetve ahol lehetséges a tételes elkülönítés, egyedi hozzárendelés alapján kerülnek megállapításra.
Az épület üzemeltetéséhez kapcsolódó pénzeszközök felhasználása tekintetében a kötelezettségvállalás rendjét az SZMSZ 4. számú melléklete tartalmazza.
A társasház által bármely jogcímen kifizetett tiszteletdíjak – ide nem értve az IB és az SZB tagjainak díjazását - együttes összege nem haladhatja meg a társasház éves költségvetésének három százalékát. A három százalékos korláton, a teljes bekerülési költséget, számlás kifizetés esetén az ÁFÁ-val növelt költséget, míg egyéb kifizetéseknél a járulékokkal növelt bruttó költséget kell érteni.
A jelen pontban leírtak betartása, a költségviselő helyek meghatározása, az ezen elvárásoknak megfelelő nyilvántartások vezetése az Intéző Bizottság, mindezek folyamatos ellenőrzése a Számvizsgáló Bizottság külön is nevesített feladata.
A Társasházközösség jelen okiratban rendelkezik a Felújítási Alap képzéséről, amely elkülönített pénzösszeg kizárólag a Társasház egészének állagmegóvási, vagy egyéb, minden tulajdonostárs számára előnyös műszaki munkálataira fordítható. A Felújítási alapba történő befizetés 2005. január 01. napjától történik. A felújítási alapba befizetendő összeget minden hónap 10. napjáig kötelesek a tulajdonostársak a társasház elszámolási betétszámlájára befizetni.
A Felújítási Alap terhére kizárólag olyan kifizetések eszközölhetőek, amelyek valamennyi tulajdonostárs - közel azonos – érdekében merül fel. Az Alap terhére nem finanszírozhatóak olyan költségek, amely kizárólag a társasház egy adott tulajdonosi körét érinti. E kiadásokat az adott tulajdonosi kör többlet közös költség befizetéseiből lehet és kell megfizetni. Ennek ellenőrzése a Számvizsgáló Bizottság külön is nevesített feladata.
A tárgyévi Felújítási Alap mértéke a közös költség előleg 4%-a, melynek albetétek közötti felosztása az SZMSZ 3. számú mellékletében található –garázs, lakás, Spar, Bank, üzletek, irodák, Mc Donald’s szerinti részletezésben.
51) A Közös költség összegét a tulajdonostárs a Társasház elszámolási betétszámlájára minden hónap 10-ig köteles befizetni.
A közös költség tervezése, bizonylatolása, elszámolása
Az Intéző Bizottság a következő évi közös költséget, az előző évi tényleges üzemeltetési tapasztalatok és a következő évi tervezhető javítási, karbantartási, hibaelhárítási munkák alapján az SZMSZ-ben meghatározott számítási elvek figyelembe vételével (költségfelosztási táblázatok) számítja ki.
A tulajdonos társak elfogadják azt a tényt, hogy a Társasház üzemeltetésének végleges közös költsége - az előzetesen számított közös költségtől - az év közben előre nem tervezhető karbantartási, hiba, kárelhárítási és javítási munkák pénzügyi és költség kihatása miatt eltérhet.
Az Intéző Bizottság a társasház üzemeltetésére a tulajdonos társaktól a Közgyűlés által elfogadott előzetes pénzügyi és költség terv alapján - havi esedékességgel – számviteli bizonylat kibocsátás alapján előleget kér be minden hónap 10-ig.
Az Intéző Bizottság az előzetesen tervezett és a Közgyűlés által elfogadott, - a tulajdonos társak által előlegként befizetett - közös költség tényleges felhasználásáról - legkésőbb a tárgyévet követő május 31-ig elszámol a tulajdonos társak felé.
Közös költség kiegészítés év közbeni alulfizetés esetén
Azok a tulajdonos társak, akik év közben a tervezett közös költség előleg fizetése során a ténylegesen elszámolt közös költséghez képest kevesebb költséget fizettek, az előző évi pénzügyi beszámoló Közgyűlési elfogadását követő 45 napon belül kötelesek a befizetett előleget kiegészíteni a valós, Közgyűlés által elfogadott költségre.
Közös költség visszatérítése év közbeni többlet befizetés esetén
Azon tulajdonos társak részére, akik év közben a közös költség előleg fizetése során a ténylegesen elszámolt közös költséghez képest több közös költséget fizettek be, az előző évi pénzügyi beszámoló Közgyűlési elfogadását követően az Intéző Bizottság 45 napon belül a többlet befizetést visszafizeti.
A közös költség alul illetve túlfizetésének elszámolása – a tényleges üzemeltetési tapasztalatok figyelembe vételével – úgy történik, hogy a pótbefizetés és visszatérítés elvét csak akkor kell alkalmazni, ha a tényadatok alapján korrigált számítás szerint az eltérés meghaladja az 5%-ot.
A közös költség késedelmes fizetése esetén követendő eljárás
A fizetési határidő lejárta utáni 30 napos „türelmi időt” követő 1 - 45 naptári napon belül megfizetett közös költség esetében, a közös költség a fizetési határidőn belüli díj 130 százaléka. A négyzetméter alapján meghatározott együttes díj összegét meg kell növelni a külön ingatlant terhelő, de a Társasház által megelőlegezett, bármely jogcímen fennálló díjszámla tartozás 30 százalékával. A közös költség így megnövelt összegének megfizetése nem érinti a díjszámla tartozás összegének megfizetési kötelezettségét!
A fizetési határidő lejárta utáni 30 napos „türelmi időt” követő 46 és 90 naptári napon belül megfizetett közös költség esetében, a közös költség a fizetési határidőn belüli díj 150 százaléka. A négyzetméter alapján meghatározott együttes díj összegét meg kell növelni a külön ingatlant terhelő, de a Társasház által megelőlegezett, bármely jogcímen fennálló díjszámla tartozás 50 százalékával. A közös költség így megnövelt összegének megfizetése nem érinti a díjszámla tartozás összegének megfizetési kötelezettségét!
A fizetési határidő lejárta utáni 30 napos „türelmi időt” követő 91 naptári napon túl megfizetett közös költség esetében, a fizetési határidőn belüli díj 200 százaléka. A négyzetméter alapján meghatározott együttes díj összegét meg kell növelni a külön ingatlant terhelő, de a Társasház által megelőlegezett, bármely jogcímen fennálló díjszámla tartozás 100 százalékával. A közös költség így megnövelt összegének megfizetése nem érinti a díjszámla tartozás összegének megfizetési kötelezettségét!
Az Intéző Bizottság egy hónapnyi türelmi időn belül a késedelembe esett tulajdonostársat felszólítja a fizetési késedelemére. Azokban a lakásokban ahol bérlők élnek, az Intéző Bizottság elnöke figyelmezteti a tulajdonost a bérlő késedelmes fizetésére.
52) A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbséggel határoznak.
53) A Társasház tulajdonosainak felhatalmazása alapján a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának, és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését köteles kezdeményezni, illetve a szükséges jogi lépéseket megtenni a hátralék megfizetésének biztosítékául. A biztosítási intézkedések, a szükséges jogi lépések megtétele előtt 30 napos határidő biztosításával a közös képviselő írásban köteles felszólítani a hátralékost, kötelezettségeinek rendezésére. Az írásos felszólítást ajánlott levélben kell megküldeni a tulajdonostárs által a jelen szabályzat II/10. pontja szerint megadott névre és címre. A tartozás részleges teljesítése nem biztosít további halasztást a hátralékos tulajdonos részére. A harmincnapos határidő leteltével az Intézőbizottság elnöke, a még meg nem fizetett tartozás és annak kamatai erejéig köteles a jelzálog jog érvényesítését megindítani.
54) A megterhelésre irányuló döntését a hátralékos tulajdonostárs részére a IV/53. pontban leírtak szerint kézbesíteni kell. A határozatban fel kell tüntetni a Társasházi törvényben meghatározott jogorvoslati lehetőséget.
55) A felek megállapodnak abban, hogy ha az Intézőbizottság bármely tagja illetve elnöke (és ezen minőségében egyben a Társasház tulajdonostársa is) a fentieknek megfelelő mértékű közös költség tartozást halmoz fel, úgy a megbízatása azonnali hatállyal megszűnik, és azonnal intézkedni kell az új tisztségviselő megbízásáról. Az intézőbizottság elnöke ezen esetekben is köteles ugyanazon módon eljárni, mint a társasház bármely más tulajdonostársa esetében. Amennyiben a tartozás az Intézőbizottság elnökének személyét érintően merül fel, úgy a megszűnt mandátum helyére megválasztott új Intézőbizottsági elnök azonnali feladata a jelzálogjog érvényesítése, a tartozás biztosítékául.
56) A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló rendelkezést közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
VI.
A Házirend
A házirendet a külön íven szövegezett okirat tartalmazza. A társasházban lévő üzletek és irodák nyilvántartása a mindenkori hatályos jogszabályi előírások keretei között megengedett, azzal, hogy aki a szokásos nyitvatartási időn túl is nyitva tart, annak viselnie kell a többlet költségeket.
VII.
Egyéb rendelkezések
58) A jelen Szervezeti és Működési Szabályzatban nem rendezett kérdésekben a tulajdonostársak a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény, valamit az 1959. évi IV. törvény - a Polgári Törvénykönyvről - rendelkezéseit tekintik irányadónak és alkalmazandónak.
59) A tulajdonostársak jelen Szervezeti és Működési Szabályzatban foglaltakkal kapcsolatos jogvitáik tekintetében Budai Központi Kerületi Bíróság kizárólagos illetékességének vetik alá magukat.
60) A Szervezeti és Működési Szabályzat rendelkezéseinek esetleges érvénytelensége esetén a felek a törvényi rendelkezéseket tekintik irányadónak.
61) Jelen módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt Szervezeti és Működési Szabályzat a Társasház 2010. május 27-i közgyűlés felhatalmazása alapján a ………………-i írásbeli szavazás eredményeként fogadta el.
62) A Társasházközösség a közös képviselet útján meghatalmazza a Novák és Társai Ügyvédi Irodát (1126 Budapest, Márvány u. 27. II/22.) jelen Szervezeti és Működési Szabályzat és mellékletei elkészítésére, ellenjegyzésére és a Földhivatal előtti eljárásban való képviseletre.
63) A Szervezeti és Működési Szabályzat 15 számozott oldalból áll, amelyet elolvasás és megértés után, a Közgyűlési Határozat alapján meghatalmazott képviselők a Tulajdonostársak akaratával mindenben megegyezőt jóváhagyólag írtak alá.
Budapest, 2010………………….. nap
............................................. ………………………………..
dr. Büdi Ferenc …………………
az IB elnöke hitelesítő
……………………………….. ………………………………..
…………………. ……………….
hitelesítő hitelesítő
Jelen Szervezeti és Működési Szabályzatot
készítettem és ellenjegyzem:
Budapest, 2010………….. napján
Szervezeti és Működési Szabályzat
módosításokkal egységes szerkezetben
Az ingatlan-nyilvántartásban 38017/11 helyrajzi szám alatt nyilvántartott, természetben Budapest IX Kerület Soroksári út 5. sz. alatti Társasház tulajdonostársai (a továbbiakban Tulajdonostársak) a 2006. február 1. napján kelt Szervezeti és Működési Szabályzatban határoztuk meg a 2003. évi CXXXIII. törvény – a Társasházakról (a továbbiakban Törvény) 13. § rendelkezéseiben foglalt kötelezettségünknek megfelelően a Társasház működésének szabályait az alábbiak szerint. A tulajdonostársak a fent hivatkozott Szervezeti és Működési Szabályzatukat a valamennyi módosítással egységes szerkezetbe foglalják az alábbiak szerint.
Jelen Szervezeti és Működési Szabályzat célja, hogy szabályozza a Budapest IX. Soroksári út 5. szám alatti társasház (Dunaház) szervezeti felépítését, szerveinek hatás- és feladatkörét, az ingatlanfenntartás, karbantartás, üzemeltetés és felújítás, valamint minden, a rendes gazdálkodás kereteit meg nem haladó és azt meghaladó intézkedések kapcsán szükséges döntések meghozatalának rendjét és a közös költség viselésének arányait, módját, valamint a házirendet (Üzemeltetési Szabályzat).
I.
A Társasház egységére vonatkozó rendelkezések
1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: Társasház) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet, és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, valamint gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, és viseli a közös tulajdon terheit. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan.
2) A közösség egészét terhelő, és a közös költségek megfizetésével le nem fedett kötelezettség teljesítéséért a jelen SZMSZ V/50. pontjában meghatározott eltérésekkel a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint.
3) A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével.
4) A fenti rendelkezési jog nem vonatkozik azon közös tulajdoni részekre, amelyek az Alapító Okirat rendelkezéseinek megfelelően a mindenkori tulajdonostársak külön tulajdonához tartozóan kizárólagos használatába kerültek át.
5) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és az albetétekre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.
6) A közös tulajdonba tartozó ingatlan, épületrész, épület-berendezés felújításának a közös költségek megfizetésével le nem fedett költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó minden olyan kiadás, amelyet a Közgyűlés elfogadott, valamint a Szervezeti és Működési Szabályzatban meghatározott, a tulajdonostársakat a jelen SZMSZ V/50. pontjában meghatározott eltérésekkel a tulajdoni hányaduk arányában terheli.
II.
Külön tulajdon használata, hasznosítása és az ahhoz kapcsolódó kötelezettségek
7) A tulajdonostárs köteles:
a) fenntartani, és szükség szerint felújítani a külön tulajdonában álló albetétet,
b) Minden szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek albetétének használatát átengedte, betartsa jelen Szervezeti és Működési Szabályzat rendelkezéseit
c) lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú ingatlanába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel, illetőleg esetlegesen a másik tulajdonostárs a külön tulajdonában álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben, a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából amennyiben arra szakmailag elfogadható, és jelentős költségtöbblettel nem járó más megoldás nincsen, arra alkalmas és elvárható módon egyeztetett, a tulajdonos érdekeit is figyelembevevő időben és módon bejuthasson az érintett tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül.
d) A közösség, illetőleg a tulajdonostárs köteles megtéríteni a fentiek szerinti beavatkozással okozott kárt, az érintett tulajdonostárs valamennyi igazoltan felmerülő és általa el nem hárítható költségét.
e) A társasház közgyűlése – a vonatkozó törvényi kereteken belül - megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát súlyosan zavarná. A társasháznak a tiltó határozatában meg kell indokolnia és bizonyítania kell a fentiek szerinti érdeksérelmét.
f) Ha a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott tevékenység engedélyhez kötött, úgy a hatóság felhívására az engedély akkor adható ki, ha - harmincnapos határidőn belül - a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot.
g) A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat.
A Társasházközösség az e) és g) pontokban említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglaló - legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg.
h) A tulajdonostárs külön tulajdonában tervezett hatósági engedélyköteles, valamint a többi tulajdonostársat nagymértékben zavaró építkezésről, átalakításról köteles előzetesen értesíteni a Társasház Intéző Bizottságát.
i) Az építtető tulajdonostárs külön tulajdonában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti.
j) Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a tulajdonostárs külön tulajdonában tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nem érinti.
k) A tulajdonostársak külön tulajdonában tervezett, és a mások tulajdonának rendeltetésszerű használatát korlátozó, különösen a nagy zajjal, az épület rezgésével járó építkezéseket kizárólag munkanapokon 8 és 18 óra között végezhetik. A munkálatokat úgy kell megszervezni, hogy azok a szakmailag indokolt időn belül, lehetőleg folyamatos munkavégzéssel készüljenek el. Az ilyen jellegű munkálatok megkezdéséről, a munka várható befejezési idejéről a Társasház Intéző Bizottságát írásban, az érintett szomszédokat a lépcsőházban, és a liftekben kihelyezett tájékoztatóval tájékoztatni köteles.
8) A Társasház tulajdonostársai a külön tulajdonaik tulajdoni hányada és a külön tulajdonuk jellege alapján meghatározott közös költségek és a felújítási alaphoz való hozzájárulásuk rendszeres és határidőben történő megfizetésével kötelesek viselni azokat a terheket, amelyek a Társasházra hárulnak. Különösen kötelesek azon terhek viselésére, amelyek a Társasházat terhelő, de a külön tulajdonokon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjával és azok elszámolásával kapcsolatosak.
9) A Társasházban lakással, illetve egyéb helyiséggel rendelkező tulajdonostársnak joga van a háborítatlan lakhatáshoz, vagy az egyéb használathoz; így különösen az ingatlannal történő rendelkezéshez.
10) A felek megállapodása szerint a Törvény 22. §-nak rendelkezése alapján a Tulajdonostárs köteles a tulajdonát képező albetét bérlőjének, vagy bérlőinek nevét, lakcímét, valamint az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatait az Intéző Bizottság részére bejelenteni, abban az esetben ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt/bérlőket terheli. Az Intéző Bizottság jelen okiratban is felhatalmazást kap arra, hogy a fenti adatokról nyilvántartást vezessen. Az Intéző Bizottság a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.
11) A tulajdonostársak jogosultak a Társasház közös ügyeiben részt venni. A Társasház tisztségeivel kapcsolatosan korlátozástól mentesen választhatnak illetve a Törvényben meghatározott kizáró feltételek hiányában, valamint a III/38. és III/44. pontban leírtak kivételével megválaszthatóak; valamint joguk van bármely a Társasházat érintő kérdést a Közgyűlés elé terjeszteni, és abban határozati javaslatot tenni.
III.
A Társasház Szervezete
12) A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet.
13) A közgyűlés a társasházközösség ügyeinek intézésére Intézőbizottságot választ.
14) A közösség gazdálkodásának ellenőrzését háromtagú Számvizsgáló bizottság végzi.
A Közgyűlés
15) A közgyűlés kizárólagos hatáskörrel határoz jelen Szervezeti és Működési Szabályzatban foglaltak figyelembe vételével az alábbi kérdésekben:
a) a közös tulajdonban álló épületrészek használata, hasznosítása, fenntartásáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalása tárgyában,
b) az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazása kérdésében,
c) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról [48. § (2) bekezdése],
d) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
e) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának elfogadásáról, valamint az Intézőbizottság részére a Felmentvény megadásáról,
f) a Házirend megállapításáról és annak megváltoztatásáról
g) döntés minden olyan ügyben, amelyet az Alapító Okirat vagy Szervezeti és Működési Szabályzat nem utal az Intézőbizottság vagy a Számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
16) A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik a társasház vezető tisztségviselőinek megválasztása, ide értve az Intézőbizottság Elnökének és tagjainak, a Számvizsgáló Bizottság tagjainak a személyét.
17) A felek megállapodása szerint a közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos, a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról, fejlesztésekről valamennyi tulajdonostárs egyhangúan határoz. A tulajdonostársak, a közösség érdekeit szolgáló, de a rendes gazdálkodás körét jelentősen meghaladó, jelentős kiadásokkal járó fejlesztésekről is dönthet egyszerű többségi szavazattal, ha a kiadások egészét, a fejlesztéseket igenlő tulajdonostársak vállalják magukra. Amennyiben az így létrejövő fejlesztések használata, hasznosítása korlátozható, úgy a költségek vállalói dönthetnek úgy, hogy a fejlesztések eredményeként létrejövő közös tulajdont kizárólag a költségvállalók használhatják. Nem tagadható meg ugyanakkor, a költségvállalásban utólag belépni szándékozó tulajdonostárstól, hogy az arányos költségek és kamatainak megfizetését követően a közös használat teljes jogú részesévé válhasson.
18) A Közgyűlést az Intézőbizottság hívja össze. A Közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni.
19) A meghívónak tartalmaznia kell a Közgyűlés napirendjét. A Közgyűlés csak a meghirdetett napirendi pontok tekintetében hozhat határozatot. Sürgős esetet - így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását - kivéve a meghívót legkésőbb a Közgyűlés időpontja előtt tizenöt (15) munkanappal meg kell küldeni a tulajdonostársaknak, amellyel egyidejűleg a meghívó egy-egy példányát a társasház minden lépcsőházában a levélszekrények mellett és az üzletház recepciós részén is - jól látható helyen - ki kell függeszteni.
20) A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlésen elnöklő személy, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet. A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.
21) A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni.
22) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló Közgyűlést évente egyszer, legkésőbb minden naptári év május 31. napjáig meg kell tartani.
23) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke tizenöt napon belül – legkésőbb a kérelem benyújtását követő 45 naptári napon belüli időpontra - nem teljesítette, az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy a közgyűlést összehívhatja. Az összehívást kérő tulajdonostársak a megbízást a fenti személynek, csak közokiratban, vagy teljes bizonyító erejű magánokiratban, írásban adhatják meg. Az alapító elhatározása szerint a fentieknek nem megfelelően meghatalmazott személy a Közgyűlést nem hívhatja össze.
24) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg.
25) Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy az elnöklő személy a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani.
26) A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos - a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó - napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel is kitűzhető.
27) A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni. A határozatképesség nem érinti azon kérdéseket, amelyek vonatkozásában a Társasházi tv., az Alapító Okirat, illetve a jelen SZMSZ a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához. Abban az esetben, ha az ott meghatározottak szerinti hányad a közgyűlésen nincs jelen, kérdésben határozat nem hozható.
28) A Közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.
29) A közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg, ha a törvény, vagy a jelen SZMSZ másképp nem rendelkezik.
30) A Közgyűlésen – a határozatot is tartalmazó – Jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a Közgyűlésen elnökölő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít.
31) A Jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – bármikor másolatot kérhet.
32) A közgyűlésen meghozott határozatokról a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének valamennyi tulajdonostársat írásban, a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül értesítenie kell
33) A társasház működését szolgáló, különösen technikai kérdésekben, vagy érdemi indoklást nem igénylő, de a társasház működését segítő kérdésekben a közgyűlési határozat úgy is meghozható, hogy az Intézőbizottság elnökének felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak.
34) Írásbeli szavazási eljárás szabályai:
a.) A határozatot, és az arról szóló számvizsgáló bizottsági véleményt az Intézőbizottság elnöke minden tulajdonostársnak postai úton, tértivevénnyel, vagy rövid úton személyesen, az Intéző Bizottság által készített átvételi elismervénnyel, vagy listával kézbesíti. Kézbesítettnek tekintendő az átvett tértivevény, illetve a tulajdonos aláírását tartalmazó átvételi elismervény, vagy lista.
b.) A fent leírtak szerinti szabályos értesítés kézhezvételétől számított 15 napon belül kötelesek a tulajdonostársak postai úton, telefax, vagy az Intéző Bizottság által készített listán, írásban szavazni.
c.) Az Intézőbizottság elnöke az írásbeli szavazás eredményéről 8 napon belül írásban tájékoztatja a tulajdonostársakat, vagy ugyanezen határidőn belül a szavazás részletes eredményét a Társasházban a közgyűlési meghívóval azonos módon kifüggeszti. Az eredmény ismertetésére vonatkozó eljárását az írásbeli szavazásról szóló határozatban kell feltüntetni. Az írásbeli szavazás akkor eredményes, ha az eldöntendő kérdésben a tulajdonostársak szavazati arányukra is tekintettel több mint fele, vagy a törvényben, Alapító Okiratban, illetve a jelen SZMSZ-ben megkövetelt magasabb arányban egybehangzó módon szavazott, és senki nem kérte a szavazásnak közgyűlésen történő nyilvános megvitatását.
d.) Nem hozható határozat az írásban szavazásra bocsátott kérdésben, ha a tulajdoni hányad legalább tíz százaléka módosító javaslattal él, vagy ha bármely tulajdonostárs, a tulajdoni arányától függetlenül kéri, hogy az adott kérdést rendes közgyűlés keretében vitassa meg a társasház, lehetőséget adva a kérdés melletti, vagy elleni szóbeli indoklásra.
35) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.
Intézőbizottság
36) A közgyűlés az Intéző-, illetőleg a Számvizsgáló Bizottságot bármikor felmentheti. A Közös Képviselő, illetőleg az Intézőbizottság Elnöke megbízatási ideje alatt jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.
37) Az Intéző Bizottság tagja és elnöke csak a Duna Ház Társasház tulajdonostársa, illetőleg jogi személy, vagy jogi személyiség nélküli szervezet esetében a szervezet képviseletére feljogosított, az adott szervezetet nyilvántartó Bíróság jegyzékében szereplő, aláírási jogosultsággal rendelkező személy lehet.
38) Nem lehet Intéző bizottsági tag, illetőleg nem láthat el társasház-kezelési tevékenységet:
a) akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés-büntetésre ítéltek, amíg a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült,
b) akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt,
c) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget,
d) az, aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet.
e) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, akinek a választást megelőző három naptári éven belül bármikor, a társasházi tulajdona alapján számított egyhavi kötelezettségét meghaladó tartozása állt fenn, három hónapnál hosszabb időn keresztül.
39) Az Intéző Bizottság Elnöke jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.
40) Az Intézőbizottság kötelezettségei:
a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek,
b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében,
c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghe
