Dunaház módosított Házirendje 2010. év
Szervezeti és Működési Szabályzat
Az ingatlan-nyilvántartásban 38017/11 helyrajzi szám alatt nyilvántartott, természetben Budapest IX Kerület Soroksári út 5. sz. alatti Társasház tulajdonostársai (a továbbiakban Tulajdonostársak) jelen Szervezeti és Működési Szabályzatban határozzuk meg a 2003. évi CXXXIII. törvény – a Társasházakról (a továbbiakban Törvény) 13. § rendelkezéseiben foglalt kötelezettségünknek megfelelően a Társasház működésének szabályait az alábbiak szerint.
Jelen Szervezeti és Működési Szabályzat célja, hogy szabályozza a Budapest IX. Soroksári út 5. szám alatti társasház (Dunaház) szervezeti felépítését, szerveinek hatás- és feladatkörét, az ingatlanfenntartás, karbantartás, üzemeltetés és felújítás, valamint minden, a rendes gazdálkodás kereteit meg nem haladó és azt meghaladó intézkedések kapcsán szükséges döntések meghozatalának rendjét és a közös költség viselésének arányait, módját, valamint a házirendet (Üzemeltetési Szabályzat).
I.
A Társasház egységére vonatkozó rendelkezések
1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: Társasház) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet, és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, valamint gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, és viseli a közös tulajdon terheit. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan.
2) A közösség egészét terhelő, és a közös költségek megfizetésével le nem fedett kötelezettség teljesítéséért a jelen SZMSZ IV/50. pontjában meghatározott eltérésekkel a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint.
3) A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével.
4) A fenti rendelkezési jog nem vonatkozik azon közös tulajdoni részekre, amelyek az Alapító Okirat rendelkezéseinek megfelelően a mindenkori tulajdonostársak külön tulajdonához tartozóan kizárólagos használatába kerültek át.
5) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és az albetétekre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.
6) A közös tulajdonba tartozó ingatlan, épületrész, épület-berendezés felújításának a közös költségek megfizetésével le nem fedett költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó minden olyan kiadás, amelyet a Közgyűlés elfogadott, valamint a Szervezeti és Működési Szabályzatban meghatározott, a tulajdonostársakat a jelen SZMSZ IV/50. pontjában meghatározott eltérésekkel a tulajdoni hányaduk arányában terheli.
II.
Külön tulajdon használata, hasznosítása és az ahhoz kapcsolódó kötelezettségek
7) A tulajdonostárs köteles:
a) fenntartani, és szükség szerint felújítani a külön tulajdonában álló albetétet,
b) Minden szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek albetétének használatát átengedte, betartsa jelen Szervezeti és Működési Szabályzat rendelkezéseit
c) lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú ingatlanába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel, illetőleg esetlegesen a másik tulajdonostárs a külön tulajdonában álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben, a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából amennyiben arra szakmailag elfogadható, és jelentős költségtöbblettel nem járó más megoldás nincsen, arra alkalmas és elvárható módon egyeztetett, a tulajdonos érdekeit is figyelembevevő időben és módon bejuthasson az érintett tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül.
d) A közösség, illetőleg a tulajdonostárs köteles megtéríteni a fentiek szerinti beavatkozással okozott kárt, az érintett tulajdonostárs valamennyi igazoltan felmerülő és általa el nem hárítható költségét.
e) A társasház közgyűlése – a vonatkozó törvényi kereteken belül - megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát súlyosan zavarná. A társasháznak a tiltó határozatában meg kell indokolnia és bizonyítania kell a fentiek szerinti érdeksérelmét.
f) Ha a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott tevékenység engedélyhez kötött, úgy a hatóság felhívására az engedély akkor adható ki, ha - harmincnapos határidőn belül - a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot.
g) A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat.
A Társasházközösség az e) és g) pontokban említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglaló - legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg.
h) A tulajdonostárs külön tulajdonában tervezett hatósági engedélyköteles, valamint a többi tulajdonostársat nagymértékben zavaró építkezésről, átalakításról köteles előzetesen értesíteni a Társasház Intéző Bizottságát.
i) Az építtető tulajdonostárs külön tulajdonában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti.
j) Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a tulajdonostárs külön tulajdonában tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nem érinti.
k) A tulajdonostársak külön tulajdonában tervezett, és a mások tulajdonának rendeltetésszerű használatát korlátozó, különösen a nagy zajjal, az épület rezgésével járó építkezéseket kizárólag munkanapokon 8 és 18 óra között végezhetik. A munkálatokat úgy kell megszervezni, hogy azok a szakmailag indokolt időn belül, lehetőleg folyamatos munkavégzéssel készüljenek el. Az ilyen jellegű munkálatok megkezdéséről, a munka várható befejezési idejéről a Társasház Intéző Bizottságát írásban, az érintett szomszédokat a lépcsőházban, és a liftekben kihelyezett tájékoztatóval tájékoztatni köteles.
8) A Társasház tulajdonostársai a külön tulajdonaik tulajdoni hányada és a külön tulajdonuk jellege alapján meghatározott közös költségek (IV/46. pont szerint) és a felújítási alaphoz (IV/52. pont szerint) való hozzájárulásuk rendszeres és határidőben történő megfizetésével kötelesek viselni azokat a terheket, amelyek a Társasházra hárulnak. Különösen kötelesek azon terhek viselésére, amelyek a Társasházat terhelő, de a külön tulajdonokon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjával és azok elszámolásával kapcsolatosak.
9) A Társasházban lakással, illetve egyéb helyiséggel rendelkező tulajdonostársnak joga van a háborítatlan lakhatáshoz, vagy az egyéb használathoz; így különösen az ingatlannal történő rendelkezéshez.
10) A felek megállapodása szerint a Törvény 22. §-nak rendelkezése alapján a Tulajdonostárs köteles a tulajdonát képező albetét bérlőjének, vagy bérlőinek nevét, lakcímét, valamint az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatait az Intéző Bizottság részére bejelenteni, abban az esetben ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt/bérlőket terheli. Az Intéző Bizottság jelen okiratban is felhatalmazást kap arra, hogy a fenti adatokról nyilvántartást vezessen. Az Intéző Bizottság a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.
11) A tulajdonostársak jogosultak a Társasház közös ügyeiben részt venni. A Társasház tisztségeivel kapcsolatosan korlátozástól mentesen választhatnak illetve a Törvényben meghatározott kizáró feltételek hiányában, valamint a III/38. és III/44. pontban leírtak kivételével megválaszthatóak; valamint joguk van bármely a Társasházat érintő kérdést a Közgyűlés elé terjeszteni, és abban határozati javaslatot tenni.
III.
A Társasház Szervezete
12) A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet.
13) A közgyűlés a társasházközösség ügyeinek intézésére Intézőbizottságot választ.
14) A közösség gazdálkodásának ellenőrzését háromtagú Számvizsgáló bizottság végzi.
A Közgyűlés
15) A közgyűlés kizárólagos hatáskörrel határoz jelen Szervezeti és Működési Szabályzatban foglaltak figyelembe vételével az alábbi kérdésekben:
a) a közös tulajdonban álló épületrészek használata, hasznosítása, fenntartásáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalása tárgyában,
b) az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazása kérdésében,
c) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról [48. § (2) bekezdése],
d) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
e) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának elfogadásáról, valamint az Intézőbizottság részére a Felmentvény megadásáról,
f) a Házirend megállapításáról és annak megváltoztatásáról
g) döntés minden olyan ügyben, amelyet az Alapító Okirat vagy Szervezeti és Működési Szabályzat nem utal az Intézőbizottság vagy a Számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
16) A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik a társasház vezető tisztségviselőinek megválasztása, ide értve az Intézőbizottság Elnökének és tagjainak, a Számvizsgáló Bizottság tagjainak a személyét.
17) A felek megállapodása szerint a közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos, a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról, fejlesztésekről valamennyi tulajdonostárs egyhangúan határoz. A tulajdonostársak, a közösség érdekeit szolgáló, de a rendes gazdálkodás körét jelentősen meghaladó, jelentős kiadásokkal járó fejlesztésekről is dönthet egyszerű többségi szavazattal, ha a kiadások egészét, a fejlesztéseket igenlő tulajdonostársak vállalják magukra. Amennyiben az így létrejövő fejlesztések használata, hasznosítása korlátozható, úgy a költségek vállalói dönthetnek úgy, hogy a fejlesztések eredményeként létrejövő közös tulajdont kizárólag a költségvállalók használhatják. Nem tagadható meg ugyanakkor, a költségvállalásban utólag belépni szándékozó tulajdonostárstól, hogy az arányos költségek és kamatainak megfizetését követően a közös használat teljes jogú részesévé válhasson.
18) A Közgyűlést az Intézőbizottság hívja össze. A Közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni.
19) A meghívónak tartalmaznia kell a Közgyűlés napirendjét. A Közgyűlés csak a meghirdetett napirendi pontok tekintetében hozhat határozatot. Sürgős esetet - így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását - kivéve a meghívót legkésőbb a Közgyűlés időpontja előtt tizenöt (15) munkanappal meg kell küldeni a tulajdonostársaknak, amellyel egyidejűleg a meghívó egy-egy példányát a társasház minden lépcsőházában a levélszekrények mellett és az üzletház recepciós részén is - jól látható helyen - ki kell függeszteni.
20) A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlésen elnöklő személy, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet. A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.
21) A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni.
22) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló Közgyűlést évente egyszer, legkésőbb minden naptári év május 31. napjáig meg kell tartani.
23) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke tizenöt napon belül – legkésőbb a kérelem benyújtását követő 45 naptári napon belüli időpontra - nem teljesítette, az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy a közgyűlést összehívhatja. Az összehívást kérő tulajdonostársak a megbízást a fenti személynek, csak közokiratban, vagy teljes bizonyító erejű magánokiratban, írásban adhatják meg. Az alapító elhatározása szerint a fentieknek nem megfelelően meghatalmazott személy a Közgyűlést nem hívhatja össze.
24) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg.
25) Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy az elnöklő személy a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani.
26) A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos - a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó - napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel is kitűzhető.
27) A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni. A határozatképesség nem érinti azon kérdéseket, amelyek vonatkozásában a Társasházi tv., az Alapító Okirat, illetve a jelen SZMSZ a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához. Abban az esetben ha az ott meghatározottak szerinti hányad a közgyűlésen nincs jelen, kérdésben határozat nem hozható.
28) A Közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.
29) A közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg, ha a törvény, vagy a jelen SZMSZ másképp nem rendelkezik.
30) A Közgyűlésen – a határozatot is tartalmazó – Jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a Közgyűlésen elnökölő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít.
31) A Jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – bármikor másolatot kérhet.
32) A közgyűlésen meghozott határozatokról a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének valamennyi tulajdonostársat írásban, a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül értesítenie kell
33) A társasház működését szolgáló, különösen technikai kérdésekben, vagy érdemi indoklást nem igénylő, de a társasház működését segítő kérdésekben a közgyűlési határozat úgy is meghozható, hogy az Intézőbizottság elnökének felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak.
34) Írásbeli szavazási eljárás szabályai:
a.) A határozatot, és az arról szóló számvizsgáló bizottsági véleményt az Intézőbizottság elnöke minden tulajdonostársnak postai úton, tértivevénnyel, vagy rövid úton személyesen, az Intéző Bizottság által készített átvételi elismervénnyel, vagy listával kézbesíti. Kézbesítettnek tekintendő az átvett tértivevény, illetve a tulajdonos aláírását tartalmazó átvételi elismervény, vagy lista.
b.) A fent leírtak szerinti szabályos értesítés kézhezvételétől számított 15 napon belül kötelesek a tulajdonostársak postai úton, telefax, vagy az Intéző Bizottság által készített listán, írásban szavazni.
c.) Az Intézőbizottság elnöke az írásbeli szavazás eredményéről 8 napon belül írásban tájékoztatja a tulajdonostársakat, vagy ugyanezen határidőn belül a szavazás részletes eredményét a Társasházban a közgyűlési meghívóval azonos módon kifüggeszti. Az eredmény ismertetésére vonatkozó eljárását az írásbeli szavazásról szóló határozatban kell feltüntetni. Az írásbeli szavazás akkor eredményes, ha az eldöntendő kérdésben a tulajdonostársak szavazati arányukra is tekintettel több mint fele, vagy a törvényben, Alapító Okiratban, illetve a jelen SZMSZ-ben megkövetelt magasabb arányban egybehangzó módon szavazott, és senki nem kérte a szavazásnak közgyűlésen történő nyilvános megvitatását.
d.) Nem hozható határozat az írásban szavazásra bocsátott kérdésben, ha a tulajdoni hányad legalább tíz százaléka módosító javaslattal él, vagy ha bármely tulajdonostárs, a tulajdoni arányától függetlenül kéri, hogy az adott kérdést rendes közgyűlés keretében vitassa meg a társasház, lehetőséget adva a kérdés melletti, vagy elleni szóbeli indoklásra.
35) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.
Intézőbizottság
36) A közgyűlés az Intéző-, illetőleg a Számvizsgáló Bizottságot bármikor felmentheti. A Közös Képviselő, illetőleg az Intézőbizottság Elnöke megbízatási ideje alatt jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.
37) Az Intéző Bizottság tagja és elnöke csak a Duna Ház Társasház tulajdonostársa, illetőleg jogi személy, vagy jogi személyiség nélküli szervezet esetében a szervezet képviseletére feljogosított, az adott szervezetet nyilvántartó Bíróság jegyzékében szereplő, aláírási jogosultsággal rendelkező személy lehet.
38) Nem lehet Intéző bizottsági tag, illetőleg nem láthat el társasház-kezelési tevékenységet:
a) akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés-büntetésre ítéltek, amíg a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült,
b) akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt,
c) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget,
d) az, aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet.
e) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, akinek a választást megelőző három naptári éven belül bármikor, a társasházi tulajdona alapján számított egyhavi kötelezettségét meghaladó tartozása állt fenn, három hónapnál hosszabb időn keresztül.
39) Az Intéző Bizottság Elnöke jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.
40) Az Intézőbizottság kötelezettségei:
a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek,
b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében,
c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit.
d) A Közös Képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni.
e) A Közgyűlési Határozatok Könyve - évenkénti bontásban - a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza:
• a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát,
• a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban,
• a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját,
• a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát.
41) Az Intézőbizottság köteles minden naptári év május 31-ig az előző év tekintetében éves elszámolást készíteni, amely tartalmazza:
a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban IV/46-48. pontjai szerint megállapított
bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében,
b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített - lejárt - követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is,
c) az a)-b) pont különbségének záró egyenlegét, a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve,
d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát,
e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket, továbbá
f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
42) Az intézőbizottság elnöke a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felelősségre a Ptk. szabályai az irányadóak.
A Számvizsgáló bizottság
43) A három tagú Számvizsgáló bizottság joga és kötelezettsége:
a.) bármikor ellenőrizheti az Intézőbizottság ügyintézését; továbbá havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát,
b.) véleményezi a Közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást,
c.) javaslatot tesz az Intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására,
d.) összehívja a Közgyűlést, ha az Intézőbizottság (elnöke) az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget,
44) A Számvizsgáló bizottság saját tagjai közül választja meg elnökét. Döntéseit (egyszerű) szavazattöbbséggel hozza meg.
Nem lehet a Számvizsgáló Bizottság tagja (elnöke):
a) akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés-büntetésre ítéltek, amíg a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült,
b) akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt,
c) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget,
d) az, aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet.
e) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, akinek a választást megelőző három naptári éven belül bármikor, a társasházi tulajdona alapján számított egyhavi kötelezettségét meghaladó tartozása állt fenn, három hónapnál hosszabb időn keresztül.
IV.
A tulajdonostársak jogai és kötelezettségei
Rendelkezés a közös tulajdonról
45) A közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a társasház-közösség gyakorolhatja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a Közgyűlés – a közgyűlés határozatképességétől függetlenül, a közgyűlésen jelen nem lévő tulajdoni hányadokat is figyelembe véve - az összes tulajdoni hányad legalább kilencven százalékos többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről.
46) A fenti döntést a társasház-közösség, évi rendes, vagy rendkívüli Közgyűlésén, illetve írásbeli határozatában hozhatja meg, az ott szabályozott módon. A fenti határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadoknak, az elidegenítést követő megállapításáról is.
47) A közös tulajdon elidegenítését, valamint a Szervezeti és Működési Szabályzat által meghatározott szervek hatáskörét, jogait és kötelességét meghatározó, vagy megváltoztató határozatot is, közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
V.
Közös költség, Felújítási alap
48) A Társasház minden tulajdonostársa köteles a Társasház fenntartásához, a közös tulajdonban lévő helyiségek állagának megóvásához, valamint az ott felhasznált energia és egyéb költségekhez, valamint a Társasházra vonatkozó általános vagyonbiztosítás díjához, továbbá az Intézőbizottság elnökének illetve tagjainak tiszteletdíjához minden hónap 15. napjáig, rendszeresen hozzájárulni.
49) A társasház közgyűlése a közös költség alkotóelmeit képező költségviselés alapelvének tekinti, hogy költségeket annak a tulajdonosnak kell viselni, ahol a társasház által nyújtott szolgáltatásokat igénybe veszik és élvezik, illetve ahol a költség elsődlegesen felmerül. A közös költség alkotóelmeit képező költségösszetevők elosztásánál az arányos teherviselésre és az igazságosságra kell törekedni.
50) A társasházi közös költség a következő két részből áll:
Üzemeltetési költségnek kell tekinteni az albetét folyamatos, rendeltetésszerű és biztonságos használatához az SZMSZ 1. számú mellékletét képező vetítési táblázat alapján hozzárendelt költséget, figyelemmel a felmerülés helyére, az arányos teherviselésre és az igazságosságra. Az üzemeltetési költségek alkotóelemeit a SZMSZ
elválaszthatatlan 2. számú melléklete tartalmazza – Garázsok, Lakások, Spar, Bank, Üzletek, Irodák, Mc Donald’s - részletezésben.
A vetítési táblázatban az üzemeltetési költségösszetevők az albetétekre a bérköltségük esetén tulajdoni hányad arányában, míg a különböző egyéb (4-24) költségek a felmerülés helye szerint m2 arányosan alapján kerülnek felosztásra.
Az épület üzemeltetéséhez kapcsolódó pénzeszközök felhasználása tekintetében a kötelezettségvállalás rendjét az SZMSZ 4. számú melléklete tartalmazza.
Felújítási Alap képzésnek kell tekinteni mindazt a befizetést, amelyet a Társasház elkülönített számláján kell kezelni és felhasználása csak a számviteli törvény szerinti beruházási és felújítási kiadásokra használható fel.
A tárgyévi Felújítási Alap összege az SZMSZ 3. számú mellékletében található –garázs, lakás, Spar, Bank, üzletek, irodák, Mc Donald’s szerinti részletezéseben.
51) A Közös költség összegét a tulajdonostárs a Társasház erre a célra elkülönített számlájára köteles befizetni. (Közös költség) Közös költségnek minősül: a szemétdíj, kertgondozás díja, bankköltségek, biztosítási díjak, az esetleges tiszteletdíjak, ügyviteli költségek, közös tulajdonnal kapcsolatban felmerülő víz-, és csatornadíj, stb.
A társasház által bármely jogcímen kifizetett tiszteletdíjak – ide nem értve az IB és az SZB tagjainak díjazását - együttes összege nem haladhatja meg a társasház éves költségvetésének három százalékát. A három százalékos korlát, a teljes bekerülési költséget, számlás kifizetés esetén az ÁFÁ-val növelt költséget, míg egyéb kifizetéseknél a járulékokkal növelt bruttó költséget kell érteni.
A jelen pontban leírtak betartása, a költségviselő helyek meghatározása, az ezen elvárásoknak megfelelő nyilvántartások vezetése az Intéző Bizottság, mindezek folyamatos ellenőrzése a Számvizsgáló Bizottság külön is nevesített feladata.
52) A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbséggel határoznak.
53) A Társasház tulajdonosainak felhatalmazása alapján a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának, és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését köteles kezdeményezni, illetve a szükséges jogi lépéseket megtenni a hátralék megfizetésének biztosítékául. A biztosítási intézkedések, a szükséges jogi lépések megtétele előtt 30 napos határidő biztosításával a közös képviselő írásban köteles felszólítani a hátralékost, kötelezettségeinek rendezésére. Az írásos felszólítást ajánlott levélben kell megküldeni a tulajdonostárs által a jelen szabályzat II/10.pontja szerint megadott névre és címre. A tartozás részleges teljesítése nem biztosít további halasztást a hátralékos tulajdonos részére. A harmincnapos határidő leteltével az Intézőbizottság elnöke, a még meg nem fizetett tartozás és annak kamatai erejéig köteles a jelzálog jog érvényesítését megindítani.
54) A megterhelésre irányuló döntését a hátralékos tulajdonostárs részére a IV/53. pontban leírtak szerint kézbesíteni kell. A határozatban fel kell tüntetni a Társasházi törvényben meghatározott jogorvoslati lehetőséget.
55) A felek megállapodnak abban, hogy ha az Intézőbizottság bármely tagja illetve elnöke (és ezen minőségében egyben a Társasház tulajdonostársa is) a fentieknek megfelelő mértékű közös költség tartozást halmoz fel, úgy a megbízatása azonnali hatállyal megszűnik, és azonnal intézkedni kell az új tisztségviselő megbízásáról. Az intézőbizottság elnöke ezen esetekben is köteles ugyanazon módon eljárni, mint a társasház bármely más tulajdonostársa esetében. Amennyiben a tartozás az Intézőbizottság elnökének személyét érintően merül fel, úgy a megszűnt mandátum helyére megválasztott új Intézőbizottsági elnök azonnali feladata a jelzálogjog érvényesítése, a tartozás biztosítékául.
56) A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló rendelkezést közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
57) A Társasházközösség jelen okiratban rendelkezik a Felújítási Alap képzéséről, amely elkülönített pénzösszeg kizárólag a Társasház egészének állagmegóvási, vagy egyéb, minden tulajdonostárs számára előnyös műszaki munkálataira fordítható. A Felújítási alapba történő befizetés 2005. január 01. napjával veszi kezdetét. A felújítási alapba befizetendő összeget minden hónap 15. napjáig kötelesek a tulajdonostársak az elkülönített számlára befizetni.
A Felújítási Alap terhére kizárólag olyan kifizetések eszközölhetőek, amelyek valamennyi tulajdonostárs - közel azonos – érdekében merül fel. Az Alap terhére nem finanszírozhatóak olyan, a IV/46-os pont szerint meghatározott fenntartási illetve felújítási költség, amely kizárólag a társasház egy adott tulajdonosi körét érinti. E kiadásokat az adott tulajdonosi kör többlet közös költség befizetéseiből lehet és kell megfizetni. Ennek ellenőrzése a Számvizsgáló Bizottság külön is nevesített feladata.
VI.
A Házirend
A házirendet a külön íven szövegezett okirat tartalmazza. A társasházban lévő üzletek és irodák nyilvántartása a mindenkori hatályos jogszabályi előírások keretei között megengedett, azzal hogy aki a szokásos nyitvatartási időn túl is nyitva tart, annak viselnie kell a többlet költségeket.
VII.
Egyéb rendelkezések
A jelen Szervezeti és Működési Szabályzatban nem rendezett kérdésekben a tulajdonostársak a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény, valamit az 1959. évi IV. törvény - a Polgári Törvénykönyvről - rendelkezéseit tekintik irányadónak és alkalmazandónak.
59) A tulajdonostársak jelen Szervezeti és Működési Szabályzatban foglaltakkal kapcsolatos jogvitáik tekintetében a Pesti Központi Kerületi Bíróság kizárólagos illetékességének vetik alá magukat.
60) A Szervezeti és Működési Szabályzat rendelkezéseinek esetleges érvénytelensége esetén a felek a törvényi rendelkezéseket tekintik irányadónak.
61) Jelen Szervezeti és Működési Szabályzatot a Társasház a 2006. február hó 1. napján megtartott közgyűlésén fogadta el.
62) A Társasházközösség a közös képviselet útján meghatalmazza a Novák és Társai Ügyvédi Irodát (1126 Budapest, Márvány u. 27. II/22.) jelen Szervezeti és Működési Szabályzat és mellékletei elkészítésére, ellenjegyzésére és a Földhivatal előtti eljárásban való képviseletre.
63) A Szervezeti és Működési Szabályzat 13 számozott oldalból áll, amelyet elolvasás és megértés után, a Közgyűlési Határozat alapján meghatalmazott képviselők a Tulajdonostársak akaratával mindenben megegyezőt jóváhagyólag írtak alá.
Budapest, 2006. február hó 1. nap
............................................. ………………………………..
dr. Büdi Ferenc Felföldy László
a közgyűlés elnöke hitelesítő
……………………………….. ………………………………..
Antonio Felizardo Juhos György
hitelesítő hitelesítő
Jelen Szervezeti és Működési Szabályzatot
készítettem és ellenjegyzem:
Budapest, 2006. február 1. napján
D UNAHÁZ
Üzemeltetési Szabályzat
(HÁZIREND)
ÜZEMELTETÉSI SZABÁLYZAT
(Házirend)
Dunaház Társasház
(1095 Budapest Soroksári út 5)
Megbízó: Dunaház Társasház 1095 Budapest Soroksári út 5
Üzemeltető: a Dunaház Társasház Intéző Bizottságával szerződést kötött jogi személy
Bevezető:
Ezzel a szabályzattal segítséget kívánunk nyújtani a már tulajdonosként, vagy bérlőként jelenlévőknek a kapcsolattartáshoz, a hiba és veszélyelhárításához a szükséges teendők megismeréséhez.
Bízunk abban, hogy a jelentkező problémákat közösen meg tudjuk oldani.
AZ ÜZEMELTETŐ HELYSZÍNI SZOLGÁLTATÁSAI
1.A Ház üzemeltetésért felelős vezetők:
Az Intéző Bizottság által szerződéshez megbízott jogi személyek
tartózkodási helye:
Üzemeltetési Iroda
Tartózkodási helye:
az V. lépcsőház II. em. irodában
Telefon/fax: 215-1249
e-mail: dunahaz@mail.tvnet.hu
2.Központi diszpécserek:
Tartózkodási hely V. lépcsőház II. emeleti diszpécseri központ
Telefon: 216-1916
Elsősorban őket kell keresni, információt kérni, hibabejelentést itt lehet tenni.
Szolgálati idejük: napi 24 órás folyamatos.
3.Földszinti üzletör, recepciós szolgálat:
Tartozkodási hely: földszinti főbejárat
- a Petőfi híddal szemben a SPAR áruház bejáratánál
Helyi telefonnal rendelkeznek
Tel: 216-1916/112
Elsősorban őket kell keresni, információt kérni, hibabejelentést itt lehet tenni.
Szolgálati idejük: reggel 07-tól este 19 óráig
4. Másoddiszpécser-járőr, garázsmeneti szolgálat
Tartozkodási hely: garázslejárat melletti porta
(Lágymányosi hídra néző oldal)
Telefon: 216-1916/109
Szolgálati idejük: napi 24 órás folyamatos; sürgős esetben a Központi Diszpécsernél kell őket keresni!
5. Karbantartó személyzet
Hívható a diszpécser szolgálaton keresztül bármelyik szolgálati helyre.
Szolgálati idejük: napi 8óra/fő (folyamatos szolgálat reggel 7:00-tól délután 15:00 óráig)
Telefon: 216-1916/123
FŐBB FUNKCIONÁLIS TÁJÉKOZTATÓ ADATOK:
Lakások:
I. lépcsőház 13 db lakás 1.323,2 m²
II.lépcsőház 13 db lakás 1.522,8 m²
III.lépcsőház 16 db lakás 1.780,2 m²
IV.lépcsőház 12 db lakás 912,2 m²
V.lépcsőház 46 db lakás 2.140,4 m²
összesen:_______100 db lakás 5.898,6 m²
belső udvar összesen: 855,54 m²
Gépkocsi tárolók:
-2 szint: 967,14 m² 76 parkoló+5 db mögéállás
-3 szint: 915,80 m² 80 parkoló+5 db mögéállás
-4 szint: 989,79 m² 76 parkoló+5 db mögéállás
Irodák:
-II.emelet 140,0 m²
-II.emelet 591,7 m²
-II.emelet 564,6 m²
Egyedi üzlethelységek:
- földszinti üzlet 1.266,69 m²
kirakat 5 db 8,72 m²
-I emelet üzlet 266,69 m²
SPAR Üzletház
- 1 szint 1909,4 m² ebből eladótér 897,32 m²
(lejárat mozgólépcsővel a főbejárattól)
Mc Donald´s Étterem:
- földszint 377,32 m², bejárat az épület Duna felöli szárnyán
MKB Bank fiók:
- földszint 343,00 m², bejárat a Soroksári u felöli oldalon
A társasházban lévő üzletek és irodák nyilvántartása a mindenkori hatályos jogszabályi előírások keretei között megengedett, azzal hogy aki a szokásos nyitvatartási időn túl is nyitva tart, annak viselnie kell a többlet költségeket.
Közös funkcionális területek:
-épületeken kívüli járdafelületek (közterület)
-homlokzatok
-gépészeti központok, vezetékrendszerek, ezek elzáró és átvezető nyomvonalai. Eltakart nyomvonalas létesítmények.
-tetőszerkezet, tetőterek
közös közlekedő útvonalak, szociális helyiségek
-üzemeltetési funkciók terei, helyiségei (diszpécseri központ, irodák, raktárak, technikai helységek)
AZ ÜZEMELTETŐ SZERVEZET FELADATAI ÉS KÖTELEZETTSÉGEI
1. Diszpécser szolgálat, portaszolgálat, biztonsági felügyelet, recepció
1.1. 1 fő felelős műszakivezető (létesítményfelelős) a helyszínen
tartózkodási helye: az V. lépcsőház 2. em. irodában, vagy az V. lépcsőház II. em.-i diszpécser szobában
telefon: 216-1916
Feladata:
az irányítása alatt lévő munkatársak (előírásszerű ruházat, kulturált megjelenés) napi ellenőrzése
a fődiszpécseren keresztül a diszpécserek, biztonsági szolgálat, a takarítási és karbantartási munkáink koordinálása, ellenőrzése, az üzembiztos üzemeltetéshez szükséges intézkedések megtétele
a szolgálati naplók ellenőrzése, dokumentálása
a hibabejelentések és egyéb észrevételek rögzítő napló ellenőrzése, intézkedések megtétele
a központi diszpécserszolgálattal együtt a létesítményben dolgozó karbantartó szakmunkások munkájának ellenőrzése, irányítása, a szükséges anyagok biztosítása
kapcsolattartás a külső karbantartókkal, a közművállalatokkal, a Társasház képviselőivel, tulajdonosokkal
hiba bejelentésekkel kapcsolatos helyszíni bejárásokon való részvétel, az üzemeltető részéről történő szükséges dokumentációk, adatszolgáltatások biztosítása
a különböző költségek (közművállalatok, anyagvásárlás, stb.) számláinak igazolása, a pénzügyi ügyvitelt végző munkatársakkal történő állandó kapcsolattartás
a társasház-közösség részére jelentések elkészítése a gazdasági és technikai kérdéseket illető állapotáról, a szükséges intézkedések előterjesztésével
a létesítmény munkavédelmi, tűzrendészeti és egyéb speciális előírásaink betartása, felülvizsgálata (a tulajdonosok és bérlők adatszolgáltatási kötelezettsége mellett)
szakhatóságok ellenőrzésekor az épületben történő kíséret biztosítása
a karbantartók és takarítók munkájának felügyelete
1.2 Központi diszpécser-szolgálat a létesítmény 2. emeletén kialakított diszpécser központban 1 fővel (folyamatos 24 órás szolgálat)
minden egyéni és közérdekű bejelentést elsősorban ide kell adni
a létesítmény biztonságtechnikai, behatolás-jelző és egyéb hibajelző rendszerének az üzemképes állapotának ellenőrzése mellett
a technikai rendszerek folyamatos felügyelte alapján (a jelző monitorrendszer folyamatos figyelése), a szolgáltató és az ellenőrző posztokon lévő munkatársak beépített, vagy mobil jelzőin érkező jelzései alapján a beavatkozást igénylő esetekben a szükséges intézkedések megtétele
a létesítményben üzemelő felvonóknál történt üzemzavar esetén szükség szerint a mentésben való részvétel
szolgálati napló vezetése
bejelentett észlelt hibák naplóba történő rögzítése
a külső alvállalkozók munkájának felügyelete, az időszakos karbantartások elvégzésének rögzítése a felelős intézményvezető, illetve helyettesének, munkatársainak napi, folyamatos tájékoztatása
Feladataik:
a dolgozók és az ügyfelek forgalmának biztosítás, felügyelete,
érkező ügyfelek, vásárlóközönség eligazítása, információk átadása
az épület előtti útszakasz ellenőrzése, a ki-beközlekedés lehetőségeinek folyamatos biztosítása, intézkedések megtétele végett a diszpécserszolgálat értesítése
vészjelzés esetén, a mozgólépcsőn, a felvonóból történő mentési feladatok ellátása,
szükség esetén elsősegély nyújtása, mentők értesítése
a központi és a mobil kézi biztonsági jelzőrendszerek figyelése és a rendelkezésre álló eszközök igénybevételével a kár megelőzése vagy elhárítása szolgálati napló vezetése
1.3 Parkoló-diszpécser feladat ellátása: a földszinti garázslehajtónál éjszakai szolgálatban
Feladata:
az érkező és távozó gépjárműnek forgalmának üzembiztos körülmények biztosítása a rámpán történő esetleges járműforgalom elakadás, torlódás esetén a szükséges intézkedések megtétele
a tilos területen parkoló gépkocsik elszállítására a szükséges intézkedések megtétele
az áruszállítás és szemétszállítás forgalmának felügyelete, a kulturált környezet érdekében a rendkívüli takarítás szükségessége esetén szükséges intézkedések megtétele, (szállítólevelek ellenőrzése, rakomány ellenőrzése nem feladat)
a parkolóba vezető felvonó meghibásodása esetén szükséges intézkedések megtétele, (szállítólevelek ellenőrzése, rakomány ellenőrzése nem feladata) kapcsolattartás az 1.3 pontban meghatározott szolgálattal és a diszpécser központtal.
a központi és mobil kézi biztonsági jelzőrendszerek figyelése és a rendelkezésre álló eszközök igénybevételével a kár megelőzése vagy elhárítása, személyi sérülés esetén elsősegély nyújtása
szolgálati napló vezetése
2. A MŰSZAKI ÜGYVITEL, SZAVATOSSÁG, JÓTÁLLÁS
Az üzemeltő feladatai:
nyilvántartja a különféle jogszabályokban, szabványokban, hatósági előírásokban foglalt üzemeltetéssel kapcsolatos összes adatot
rögzíti mindazokat az eseményeket, melyek az üzemeltetési feladatokkal összefüggnek nyomon követi az üzemeltetési, karbantartási munkában részt vevők
munkavégzését, figyeli a költségalakulásokat. Az alábbiak szerint (nem megfelelő színvonalú szolgáltatás, vagy költségtúllépés esetén a szükséges intézkedéseket) megteszi.
minden olyan feladat, mely az ingatlan megfelelő működtetéséhez és karbantartásához szükséges
a gépészeti berendezések és közös használatú berendezések karbantartása
az épületgépészeti és elektromos felügyeleti rendszer működése és karbantartása
a közösen használt területek elektromos energia fogyasztása, fűtés és hűtés, szellőzés, víz és csatorna óráknak időszakos leolvasása
tűzvédelmi berendezések működtetése és karbantartása, ciklikus felülvizsgálata
a közösen használt területek takarítása (lépcsőházak, közlekedők, előterek, közterület, homlokzat, garázsszintek)
a diszpécserközpont karbantartása és működtetése
a karbantartó személyzet által használt helységek fenntartás, a személyzet foglalkoztatása
valamennyi olyan feladat, amely az épület általános karbantartásával, fenntartásával kapcsolatos
biztonsági szolgálat felügyelete
3. MUNAKBIZTONSÁGI ÉS TŰZVÉDELMI TEVÉKENYSÉG
Üzemeltető feladata tűzvédelmi szemléken való részvétel, hatóságok, tűzoltóság előírásainak folyamatos betartása, betarttatása, a tűzoltó készülékek, -tömlők rendszeres felülvizsgálata, szükség szerinti cseréjének, javításának végrehajtása, tűzvédelmi szabályzat, tűzriadó terv elkészítése, tulajdonosokkal, bérlőkkel történő állandó egyeztetéssel. (bérlők, tulajdonosok feladata a saját bérleményük, tulajdonuk vonatkozásában a tervek, szabályzatok készítése)
Üzemeltető felügyeleti munkája során gondoskodik a tűzvédelmi ún. menekülő utak szabadon tartásáról. Végrehajtja, közreműködik a menekülés, élet és vagyonvédelmi feladatokkal kapcsolatos tennivalókat bombariadó és elemi károk esetére. Felügyeli a közös használatú területeket és folyosókat, azonnal intézkedik szabálytalan, balesetveszélyes tárolási, rakodási illetve egyéb tevékenység, vagy körülmény megszüntetéséről.
Fentiekkel kapcsolatos dokumentációk előkészíttetése és a tűzoltó berendezésekkel kapcsolatos feladatok elvégzése (a tűzrendészeti követelményeknek megfelelő számú tűzoltó-készülék, tömlő, fúvófej biztosítása, a szükséges vásárlás, feltöltés, csere), a tűzoltó-berendezések előírás szerinti időszakos felülvizsgálatának szervezése.
4. VAGYONVÉDELMI TEVÉKENYSÉG
beléptetés ellenőrzés egyedi esetekben, az éjszakai diszpécserszolgálattal, biztonsági őrszemélyzettel koordináltan a névre szóló bent tartozkódási engedélyek alapján a portaszolgálathoz kaputelefonon történő bejelentkezés után a kulcsok kiadása a kulcskezelési szabályzat alapján- a technológiai és irodahelységek központi tereinek kulcsait a diszpécserszolgálat kezeli.
a létesítmény közös területeinek behatolás-jelzőit, mozgásérzékelőit a szolgálat felhatalmazott dolgozói élesítik, a portaszolgálatának ellenőrzési feladata a behatolás tényének a regisztrálása, a rendőrség (vagy meghatalmazott személyek) értesítése, az esetleges eljárás során igény szerinti közreműködés, adat és információk szolgáltatása
lakások, irodák, üzletek behatolás jelzőinek figyelése (amennyiben ezek a központi rendszerben integrálodnak) a szolgálat feladata (aki egyúttal a lépcsőházak vezérkulcsait kezeli)
a behatolás-, a CO és egyéb vészjelzések és a beavatkozás jelentőségétől függően az intézmény felelős vezetője és a fődiszpécser riasztható lakásáról is, vagy mobil telefonon a szükséges intézkedések megtétele végett.
az éjszakai időszakban a behatolás jelző rendszert figyelemmel kell kiséri a központi diszpécserszolgálatnál 1 fő.
5.HIBAELHÁRÍTÁS, KARBANTARTÁS
Üzemeltető naponta elvégzi a létesítmény műszaki bejárását, intézkedik az állagmegóvás, vagyon- és tűzvédelem, kármegelőzés, a folyamatos és zavartalan üzemmenet szempontjából szükséges hiba-elhárítási munkák elvégzéséről, a kötelezően előírt hatósági felülvizsgálatok és ellenőrzések megszervezéséről és elvégeztetéséről.
Üzemeltető feladata az azonnali beavatkozást igénylő és azonnal javítható meghibásodások saját hatáskörben történő elhárítása (elektromos vezetékek, fűtésszerelvények, vízvételi helyek, vizes szerelvények tömítései, azok dugulásai, izzó- és zárcserék, stb..) felvonók működésének folyamatos ellenőrzése, esetleges mentési munkálatok elvégzése a hiba-elhárítással kapcsolatos intézkedések azonnali megtétele, szükség esetén szakvállalat értesítése, az általa elvégzett munkák ellenőrzése, igazolása.
A speciális hatósági bizonyítványokhoz kötött hiba-elhárítási feladatok tekintetében intézkedések az illetékes felé.(ELMŰ, FŐTÁV, felvonó javító szakcég által végezhető hibaelhárítás stb.)
6. TEHERLIFT, SZELLŐZŐ GÉPHÁZAK, FELVONÓK, TŰZIVIZHÁLÓZAT, FÁZISJAVÍTÓK, ELEKTROMOS KAPCSOLÓTÉR, HŐCSERÉLŐK, TŰZCSAPPANTYŰK ÜZEMELTETÉSE
Üzemeltető a központi diszpécserszolgálaton és karbantartói ügyeletén keresztül biztosítja a felvonók, az elektromos berendezések, tüzivíz hálózat és egyéb gépészeti berendezések felügyeletét. Napi ellenőrzéssel követi a berendezések működését, erről
eseménynaplót vezet, a karbantartó cégekkel kapcsolatot tart. Az üzletek részére biztosított teherlift kezelése a közösen meghatározott időrendi sorrend szerint. A teherlift használat a központi diszpécserszolgálaton keresztül lehet megrendelni, az erre a célra felfektetett naplóban.
7. TAKARÍTÁS, SZEMÉTSZÁLLÍTÁS ÉS KEZELÉS
Munkanapokon takarítói szolgálat tevékenykedik a rendszeres és esetenkénti takarítási feladatok ellátására. Napközben 05:00 és 15:00 óra között tartozódik az állandó személyzet és az esetenként előforduló feladatok ellátására. Központi szemétgyűjtő hely a mélygarázs lejárata mellett található a teherportánál.
Napi feladatok:
szemét kiürítése a közlekedő szemétgyűjtőiből
beépített berendezések, épülettartozékok (ablakdeszkák, fűtőtestek, stb.) portalanítása, hidegburkolatú helységek seprése, felmosása
szőnyegpadló burkolatú felületek porszívózása
mellékhelységek vegyszeres tisztítása
alkalmankénti pókháló eltávolítása
az üzletek mellékhelységeiben a helyszínre szállított fogyóeszközök (WC papír, kézmosószer, stb.) elhelyezése
a bejárati előcsarnokok takarítása, a bejáratnál lévő üvegfelületek tisztítása szükség esetén
Időszakosan végzett takarítás:
az irodai lépcsőház és közlekedő folyosók, szemétledobó helységek seprése, felmosása
a lakásokhoz tartozó szélfogók, lépcsőházak, közlekedő folyósok és szemétledobó helységek seprése, azok szükség szerinti felmosása
a lakásokhoz és az irodákhoz tartozó -2. emeleten lévő szemétgyűjtő helységek, valamint a földszinten lévő központi szemétgyűjtő tisztán tartása, a szemétgyűjtő konténerek cseréje és a szemét feljuttatása a teherporta melletti szemétgyűjtő helyiségbe, a szemét elszállítása
a belsőkert, illetve az udvar tisztán tartása (nem kertészeti feladatok)
az épület előtti közterület tisztántartása, télen hóeltakarítás, sózás vagy homokolás
a gépkocsiparkolók területén a szemét összegyűjtése az ott kihelyezett tárolókból
az épület -2,-3,-4. szintjeinek (gépkocsi parkolók), fel és lehajtó rámpák, az árurakodás és szemétszállítás útvonalainak gépi tisztítása önjáró tisztítógéppel, vagy söpréssel
homlokzati fix nyílászárok külső felületeinek tisztítása
homlokzati kőburkolat tisztítása
nyílászárok belső felületeinek takarítása a lépcsőházak, az üzlettéri főbejárat területén
szőnyegpadló, textíliák tisztítása a közös területeken
paraván felületek tisztítása, hirdető táblák tisztán tartása
évenkénti rovarírás megszervezése
fűtőtestek és csövek tisztítása
világítótestek áttisztítása, búrák mosása
A takarítószerek, és a piperecikkek tárolásához szükséges helyiségek a Társasház térítésmentesen biztosítja, ennek biztonságos zárva tartásáról és rendeltetésszerű használatáról az Üzemeletető gondoskodik.
8. KÖZÜZEMI SZOLGÁLTATÁSOK
Üzemeltető biztosítja az épület villamos energia ellátó rendszerének, fűtési rendszerének, vízellátó hálózatának, gázellátó rendszerének, szennyvízcsatorna hálózatának működése feletti felügyeletet. Ellátja ezek folyamatos ellenőrzését, szervezi és ellenőrzi azok tervszerű karbantartását.
9. PARKOLÓHELYEK ÜZEMELTETÉSE
A létesítményben mélygarázs üzemel. A -2 szinten fizető-, a -3 szinten a bérletes vagy a bérlők által igénybevett-, a -4 szinten elsősorban a lakás tulajdonosok pakolóállásai találhatók.
Üzemeltető ellátja a be és kiléptető rendszer kezelését, karbantartását.
A garázs ügyeleti szolgálat ellenőrzi a teherportai forgalmat, szükség esetén forgalomirányítási feladatokat lát el.
Üzemeltető feladata a részletezett feladatkörökön belül, a garázsszintek gépészeti-technológiai berendezéseinek kezelése és karbantartása, amelyet a folyamatos üzemmenet biztosítása érdekében munkaszüneti és munkanapokon is biztosít.
Illetéktelen parkolás esetén az üzemeltető kerékbilincs alkalmazásával élhet – melynek jogi és anyag vonzatát a jogtalanul parkoló gépjármű vezetője köteles elviselni.
10. KERTÉSZETI FENNTARTÁSI MUNKÁLATOK
A növényzettel kapcsolatos feladatok
gyepfelület rendbe rakása (gépi, esetenként kézi kaszálás, kaszalék összegyűjtése, tavaszi és őszi pázsittakarítás, szemét felszedése, műtrágyázás, gyomirtás)
cserje, talajtakaró sövényalj ásása és kapálása
cserje gyomirtása
fenyőfélék téli hővédelme
parkfa alatti víztányér készítése, ásása, kapálása
okszerű növényvédelem
11. BIZTOSÍTÁS
Az épületre az UNIQA Biztosító Rt.-vel kötött általános vagyon-biztosítást a Dunaház Társasház. (mellékelve) Ez a biztosítás nem terjed ki a megbízó tulajdonát képző ingatlanon belül lévő (ill. bérleményben lévő), az épülettartozékának nem minősülő eszközökre, berendezésekre, árura és egyéb vagyon tárgyra.
12. AZ EGYÜTTMŰKÖDÉS ÁLTALÁNOS SZABÁLYAI:
A szabályozás célja, hogy meghatározza az ingatlanban tartózkodó személyek egymás iránti magatartását és azokat az alapvető szabályokat, amelyek a társas együttéléshez nélkülözhetetlenek, továbbá rögzíti az ingatlan rendeltetésszerű használatára, állagának védelmére szolgáló követelményeket.
Az ingatlanban napszaktól függetlenül tartózkodni kell minden, mások nyugalmát zavaró hangos illetve zajos magatartástól és tevékenységtől.
Tulajdonos, illetve bérlő egyeztetett időpontban köteles lehetővé tenni az Üzemeltető megbízottjai számára az általa használt terület bejárását, megtekintését a működési, valamint hatósági szabályok betartásának ellenőrzése céljából.
Rendkívüli (vész) helyzet esetén Üzemeltető a hatósági előírások, szabályzatok szerint járt el, de köteles megkísérelni a Tulajdonos, illetve bérlő jelenlévő képviselőjének értesítést a területre való bejutás szükségességéről.
Tulajdonos, illetve bérlők nem torlaszolhatják el a járdákat, előtereket, bejáratokat, felvonókat, folyosókat, lépcsőket, menekülési útvonalakat. Ezeket nem használhatják másra, csak arra, hogy helységeikbe ki és bejuthassanak. Ezeket raktározás és tárolás céljára használni nem lehet.
A tulajdonos illetve a bérlő köteles helyiségének jó állapotát megőrizni.
A külön tulajdonban álló ingatlanokon belüli valamennyi felújítási, építési és átalakítási munkálatokról annak megkezdését megelőző legalább 3 nappal a tulajdonos köteles a társasháznak bejelenteni. A munkálatokat úgy kell megszervezni, hogy azok a szakmailag indokolt időn belül, lehetőleg folyamatos munkavégzéssel készüljenek el. Az ilyen jellegű munkálatok megkezdéséről, a munka várható befejezési idejéről a Társasház Intéző Bizottságát írásban, az érintett szomszédokat a lépcsőházban, és a liftekben kihelyezett tájékoztatóval tájékoztatni köteles.
Átépítés esetén a tulajdonosok, bérlők kötelesek az osztatlan közös tulajdonú részek napi takarítását elvégezni vagy elvégeztetni. Az esetleges károkozást megtéríteni.
Hétvégén péntek este 20:00-tól szombat reggel 9:00 óráig és szombat este 18:00 órától hétfő reggel 8:00-ig, továbbá ünnepnapokon zajjal járó felújítási és építési munkálatok nem végezhetőek az épületben.
Mindenki köteles tartózkodni attól, hogy szemetet helyezzen el a közös területen. A tulajdonosok illetve bérlők kötelesek az általuk vagy érdekkörükben okozott rendkívüli szennyeződést haladéktalanul eltávolítani.
Az ingatlan tisztántartása (takarítás) a jelen Üzemeltetési Szabályzat (Házirend) 7. pontjában szabályozottak szerint történik.
A kommunális hulladék az arra rendszeresített ledobóba önthető illetve a központi szeméttárolóban tárolható.
Tilos a hulladékot mosdóba, WC kagylóba, mosogatóba önteni.
Tilos építési törmeléket, szerelési hulladékot a szeméttárolókban elhelyezni.
A lakásokban, ahol beépített konyhamalac és egyedi szeméttömörítő van ott azok használata javasolt.
A kert fenntartása, gondozása a jelen Üzemeltetési Szabályzat (Házirend) 10. pontjában szabályozottak szerint történik.
Tulajdonosok, azok alkalmazottjai, ügyfelei, és egyéb kiszolgáló személyzete nem okozhat, illetve nem engedhet meg semmiféle oda nem illő zajt és nem avatkozhat be a Dunaház Társasház tulajdonosa illetve az azokkal bármilyen ügyet intéző személyek ügyeibe.
Tulajdonos illetve a Bérlő kötelessége, hogy segítsen az Üzemeltetőnek a helyiségek károsodását megelőzni.
Gépészeti vagy elektromos berendezéseken bármiféle módosítás egyeztetés után üzemeltető jóváhagyásával történhet és az általa megjelölt vállalkozóval végezhető el.
Tulajdonos, illetve bérlő nem jogosult arra, hogy a helyiségben vagy a Dunaházban üzemanyagot, petróleumot, fűtőolajt, szintetikus kámfort egyéb világító illetve tüzelőanyagot használjon, vagy tároljon.
Az üzlet, vagy iroda helyiségeket nem használhatják szállásként.
A Dunaház Társasházban nem szabad aukciót tartani.
Közös használatú területeken lévő WC-k, illetve egyéb vizes helyiségek berendezéseit kizárólag eredeti rendeltetésük szerint szabad használni és azokba tilos hulladékot, szemetet, rongyot, hamut vagy más anyagot önteni.
Tulajdonos, illetve bérlő nem vihet be, nem tárolhat semmi olyan anyagot, nem végezhet, vagy engedhet meg helyiségeiben olyan tevékenységet, amely bármilyen módon növeli a tűz kockázatát és emeli a DH illetve a benne lévő helyiségek tűzbiztonsági besorolását, továbbá nem gátolhatja vagy befolyásolhatja mások jogait és semmilyen más módon nem sértheti vagy zavarhatja őket.
Üzemeltető jogosult mindenkor és időről-időre az üzleti és az irodai ajtókat zárva tartani a hivatalos nyitvatartási időn túl. Jogosult a tulajdonost, illetve bérlőt arra kötelezni, hogy ezen időszak alatt a belépési jogosultságát a nyilvántartás alapján a szolgálatot teljesítő diszpécser ellenőrizze.
Mindenki köteles a bejárati kód biztonságos kezelésére vonatkozó szabályokat betartani.
Lakástulajdonos illetve bérlő változás esetén új bejárati kódot kell kiadni, amelyet az új tulajdonosnak, bérlőnek bizalmasan kell kezelni. Irodák illetve üzlethelyiségek esetén a kódot ismerő munkatárs változás esetén szintén új kódot kell kiadni.
Tulajdonos, illetve bérlő nem jogosult a zárakat lecserélni sem a helyiségeiben, sem az oda vezető bejárati ajtókon, kivéve, ha azt az Üzemeltető engedélyével és egyeztetésével végzi, illetve köteles biztosítani, hogy a lecserélt zárak kulcsainak másolata a központi diszpécsernél is megtalálható legyen. (kivétel: lakások)
Az Üzemeltető külön engedélye nélkül a DH-ban nem szabad bevinni semmi olyan gépet vagy berendezést, ami a többi Tulajdonost, vagy bérlőt zavarja. Pl: zajt vagy szennyezést okoz.
Az osztatlan közös területeken történő reklámtábla, kirakatszekrény, hirdető berendezés, parabola antenna, klímaberendezés stb. elhelyezésére vonatkozó szabályozást – összhangban a Házirend „Felirat és reklámtábla elhelyezés rendje” 5. számú mellékletében foglaltakkal - a Dunaház 2006. év végéig kidolgozza és a jelen Üzemletetési Szabályzat (Házirend) mellékletévé teszi.
Reklámtábla stb. max. 2 évre történő elhelyezéséhez a tulajdonostársak egyszerű, 2 – 10 év közötti időtartamra történő elhelyezéséhez a tulajdonostársak 2/3-os, 10 éven túli elhelyezéséhez a tulajdonostársak 90 %-os szótöbbséggel hozott hozzájárulása szükséges. A hozzájárulás nem mentesít a jogszabályokban esetlegesen megkövetelt hatósági engedély beszerzése alól.
Az üzlettérben csak a vonatkozó hatósági előírások figyelembe vételével lehet reklámtáblát elhelyezni.
Nagytestű háziállat illetve veszélyes hobbiállat csak valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával tartható.
Üzemeltető jogosult a társasházi közösség közgyűlése beleegyezésével időről időre a helyiségek illetve a DH biztonsága, megóvása és tisztántartása, valamint a rend fenntartása érdekében további rendszabályokat hozni e szabályzat keretein belül.
Ha az Üzemeltető véleménye szerint a tulajdonosok, illetve bérlők tevékenysége rovarok, és egyéb kártevők, elszaporodásához vezethet Üzemeltető gondoskodik a tulajdonosok, illetve a bérlők költségére - előzetesen egyeztetett időpontban, megfelelő vegyszerek felhasználásával – a rovar-, illetve kártevő irtásról.
Tulajdonosok és bérlők kötelesek saját költségükre eleget tenni a törvényi rendelkezéseknek, többek között – teljesség igénye nélkül - a törvényhozás rendelkezéseinek, építési rendeleteknek és más, kormányzati vagy helyhatósági rendeleteknek, mely a helyiségek megosztására, berendezésére, működtetésére és használatára, tűz és vagyonvédelemre vagy javítására, cserére, alakításra vonatkozik.
A tulajdonosok illetve bérlők (egyéb jogcímen használók) kötelesek a lakásokat, iroda-, és üzlethelyiségeket, a közös használatra szolgáló területeket, helyiségeket, az épület központi berendezéseit és tartozékait rendeltetésüknek megfelelően, a környezet sérelme nélkül használni.
Az épületben az együttélési szabályok betartása és a házirendben foglaltak érvényre juttatása minden tulajdonosnak, bérlőnek és egyéb jogcímen használónak közös érdeke és egyben kötelezettsége.
Budapest, 2006. február 1.
……………………………………….. ………………………………………..
a közgyűlés elnöke hitelesítő
………………………………………..
hitelesítő
……………………………………….
hitelesítő
Készítettem és ellenjegyzem
Budapesten, 2006. február 1. napján:
